Tatort Mehrfamilienhaus · Fall 006
Der Mieter, den es offiziell nicht gab
Die Wohnung ist laut Unterlagen leer. Trotzdem brennt dort Licht, Pakete werden angenommen und am Briefkasten steht plötzlich ein Name.
Aktenvermerk
Freitag, 13. November 2026 · Fallakte 006 · Zwangsverwaltung / Mietverwaltung. Die folgende Geschichte ist fiktiv und greift typische Fragestellungen aus der Immobilienpraxis auf.
Der erste Rundgang
Wenige Tage nach Übernahme einer gerichtlichen Zwangsverwaltung steht die Bestandsaufnahme des Mehrfamilienhauses an. Die übergebenen Unterlagen nennen acht Wohnungen. Sieben sind vermietet, eine Wohnung im zweiten Obergeschoss wird ausdrücklich als leer geführt. Für sie gibt es weder einen Mietvertrag noch eine laufende Sollstellung. Auch in der Mieterliste steht hinter der Einheit nur ein kurzer Vermerk: „leer / Lager“.
Beim Rundgang fällt jedoch etwas auf. Vor der vermeintlich leeren Wohnung liegt eine frisch zugestellte Paketsendung. Am Briefkasten befindet sich ein sauber beschriftetes Namensschild. Aus der Wohnung ist ein Radio zu hören. Wenige Minuten später wird das Licht im Flur hinter der Wohnungstür eingeschaltet.
Die erste Frage ist damit nicht mehr, ob die Einheit genutzt wird. Sondern von wem – und auf welcher Grundlage.
Spur 1 – ein unberechtigter Nutzer?
Die Hausbewohner berichten, dass seit Monaten regelmäßig eine Person ein- und ausgeht. Einige halten sie für einen Bekannten des früheren Eigentümers, andere sprechen von einem Handwerker. Niemand kennt die Einzelheiten. Die vorhandenen Schlüsselverzeichnisse helfen nicht weiter; für die Wohnung sind mehrere ältere Schlüssel dokumentiert, deren Verbleib nicht vollständig nachvollzogen werden kann.
Der naheliegende Verdacht lautet deshalb: Jemand nutzt die Wohnung ohne wirksames Mietverhältnis.
Die falsche Fährte
Diese Erklärung passt zunächst zu den lückenhaften Unterlagen. Auch die Tatsache, dass in der objektbezogenen Kontenübersicht keine Miete für die Einheit auftaucht, scheint sie zu bestätigen. Eine unentgeltliche oder informelle Nutzung erscheint möglich.
Doch bei der Befragung der angetroffenen Person ergibt sich ein Widerspruch. Sie erklärt ruhig, seit mehr als einem Jahr Mieter der Wohnung zu sein. Die Miete werde jeden Monat pünktlich überwiesen. Einen Vertrag könne sie vorlegen.
Spur 2 – ein Vertrag, der in keiner Akte liegt
Am folgenden Tag wird eine Vertragskopie vorgelegt. Sie enthält die genaue Wohnungsbezeichnung, einen monatlichen Mietzins, eine Kautionsvereinbarung und eine Unterschrift des damaligen Eigentümers. Das Vertragsdatum liegt deutlich vor Anordnung der Zwangsverwaltung.
Allein damit ist die Sache jedoch noch nicht vollständig geklärt. Denn weder der Vertrag noch eine zugehörige Mietkaution noch die monatlichen Zahlungen finden sich in den übergebenen Verwaltungsunterlagen.
Der entscheidende Hinweis
Entscheidend wird nicht der Vertrag selbst, sondern der Zahlungsnachweis. Der Mieter legt Kontoauszüge vor. Jeden Monat wurde exakt der vereinbarte Betrag überwiesen – jedoch nicht auf das bisher für das Objekt bekannte Mietkonto, sondern auf ein anderes Konto des früheren Eigentümers. Im Verwendungszweck stehen regelmäßig die Wohnungsnummer und das Wort „Miete“.
Damit erklärt sich, warum die Wohnung in der objektbezogenen Buchhaltung als leer erschien: Das Mietverhältnis und der Zahlungsweg waren in den übergebenen Verwaltungsunterlagen nicht abgebildet.
Auflösung
Der vermeintlich „nicht vorhandene“ Mieter war kein heimlicher Nutzer. Es bestand ein schriftlich dokumentiertes Mietverhältnis. Der Mieter hatte seine Zahlungen nachweislich geleistet. Das Problem lag in der unvollständigen Objekt- und Vertragsdokumentation sowie in einem Zahlungsweg außerhalb der übergebenen Objektkonten.
Für die weitere Verwaltung werden Vertragsunterlagen, Kautionsangaben, Zahlungsnachweise und die tatsächliche Nutzung zusammengeführt. Erst danach lässt sich die Einheit korrekt in die laufende Verwaltung übernehmen.
Fachliche Einordnung
Gerade bei der Übernahme einer Zwangsverwaltung oder einer problematischen Verwaltungsübergabe sollte die tatsächliche Belegung eines Objekts nicht ausschließlich aus einer Mieterliste oder einer Buchhaltungsübersicht abgeleitet werden. Objektbegehung, Namensschilder, Schlüsselbestand, Bewohnerangaben, Mietverträge, Kautionsunterlagen und Zahlungsnachweise müssen miteinander abgeglichen werden.
Abweichungen bedeuten nicht automatisch eine unberechtigte Nutzung oder ein Fehlverhalten. Sie sind zunächst ein Hinweis darauf, dass die Dokumentation überprüft und vervollständigt werden muss. Rechtliche Bewertungen eines konkreten Mietverhältnisses bleiben dem jeweiligen Einzelfall und gegebenenfalls der juristischen Prüfung vorbehalten.
Schlussvermerk
Die entscheidende Spur lag nicht hinter der Wohnungstür. Sie stand seit Monaten auf den Kontoauszügen des Mieters.
Sachverständigenbüro Jörg Schlüter · Über 30 Jahre Berufserfahrung · www.svbuerojoergschlueter.de
