Schimmel und Feuchtigkeit in Wohngebäuden

Bauphysikalische Zusammenhänge, Raumluftbelastung und die Bedeutung von Heizen und Lüften

Schimmelpilzbefall in Wohngebäuden stellt eines der häufigsten Schadensbilder im Bereich der Immobilienverwaltung, des Wohnungseigentumsrechts sowie des Mietrechts dar. Aus sachverständiger Sicht handelt es sich hierbei nicht um ein isoliertes Hygieneproblem, sondern nahezu immer um die Folge eines gestörten Feuchtegleichgewichts innerhalb des Gebäudes.

Schimmelpilze in der Raumluft – Normalzustand und Abgrenzung zum Schaden

Schimmelpilzsporen sind ein natürlicher Bestandteil der Außen- und Innenraumluft. Nach wissenschaftlicher Einschätzung der World Health Organization ist die bloße Anwesenheit von Schimmelsporen in geringer Konzentration kein Hinweis auf einen Schaden und stellt für sich genommen keine gesundheitliche Auffälligkeit dar.

Erst bei aktivem Schimmelwachstum kommt es zu:

• einer erhöhten Sporenfreisetzung,
• der Abgabe mikrobieller flüchtiger organischer Verbindungen (MVOC),
• Geruchsbelastungen,
• und gegebenenfalls gesundheitlich relevanten Auswirkungen.

Die Ursache hierfür liegt nahezu immer in vorhandener Feuchtigkeit an oder in Bauteilen.

Feuchtigkeit als maßgeblicher Auslöser für Schimmelbildung

Feuchtigkeit ist aus bauphysikalischer Sicht der entscheidende limitierende Faktor für Schimmelwachstum. Ohne ausreichend verfügbare Feuchte ist selbst bei vorhandenen Nährstoffen kein mikrobielles Wachstum möglich.

Raumluftfeuchte

Die relative Luftfeuchtigkeit beschreibt das Verhältnis der aktuell in der Luft enthaltenen Wasserdampfmenge zur maximal möglichen Wasserdampfmenge bei einer bestimmten Temperatur. Dieser Wert allein ist jedoch nicht ausreichend, um das Schimmelrisiko zu beurteilen.

Oberflächenfeuchte und Mikroklima

Schimmelpilze reagieren nicht auf die mittlere Raumluftfeuchte, sondern auf das Mikroklima direkt an der Bauteiloberfläche. Insbesondere an kalten Außenbauteilen, Wärmebrücken oder schlecht belüfteten Bereichen kann die relative Feuchte lokal stark ansteigen.

Bereits bei einer dauerhaft erhöhten Oberflächenrelativfeuchte von etwa 80 % können sich Schimmelpilze ansiedeln.

Materialfeuchte

Poröse und hygroskopische Baustoffe wie Putz, Gipskarton, Tapeten, Holz oder Dämmstoffe können Feuchtigkeit aufnehmen und speichern. Diese gespeicherte Feuchte steht dem Schimmel langfristig zur Verfügung und begünstigt einen dauerhaften oder wiederkehrenden Befall.

Ursachen erhöhter Feuchtigkeit in Wohngebäuden

Feuchteprobleme entstehen in der Praxis häufig durch ein Zusammenwirken mehrerer Faktoren:

• Tauwasserbildung infolge unzureichender Wärmedämmung oder Wärmebrücken,
• Undichtigkeiten in der Gebäudehülle oder an haustechnischen Anlagen,
• Wasserschäden oder aufsteigende Feuchte,
• nutzungsbedingte Feuchteeinträge (Atmung, Duschen, Kochen, Wäschetrocknung),
• reduzierte Luftwechselraten, insbesondere in energetisch sanierten Gebäuden.

Im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften ist regelmäßig festzustellen, dass bauliche Gegebenheiten und Nutzerverhalten nicht isoliert, sondern nur im Gesamtzusammenhang zu bewerten sind.

Zusammenhang zwischen Schimmel auf Bauteilen und Schimmel in der Raumluft

Aus sachverständiger Sicht ist festzuhalten:

Schimmelsporen in der Raumluft sind in der Regel nicht die Ursache, sondern die Folge eines vorhandenen Schimmelbefalls an feuchten Bauteilen.

Feuchte Bauteile mit aktivem Schimmelbewuchs wirken als dauerhafte Emissionsquelle für Sporen und Stoffwechselprodukte. Diese verteilen sich über Luftbewegungen im Raum und können zu einer erhöhten Raumluftbelastung führen.

Besonders problematisch ist verdeckter Schimmelbefall, beispielsweise:

• hinter Möbeln,
• in Hohlräumen oder Vorsatzschalen,
• hinter Wandbekleidungen oder Tapeten,
• in Dämmebenen.

Bedeutung von Heizen aus bauphysikalischer Sicht

Heizen dient nicht nur dem thermischen Komfort, sondern ist ein wesentlicher Bestandteil des baulichen Feuchteschutzes. Warme Luft kann deutlich mehr Wasserdampf aufnehmen als kalte Luft.

Sinkt die Temperatur von Bauteiloberflächen, steigt dort zwangsläufig die relative Feuchte. Unzureichendes oder ungleichmäßiges Heizen führt daher zu:

• Abkühlung von Außenbauteilen,
• erhöhter Oberflächenfeuchte,
• erhöhtem Risiko für Tauwasserbildung und Schimmelwachstum.

Lüften – notwendig, aber nicht allein ausreichend

Lüften dient dem Abtransport überschüssiger Feuchtigkeit aus der Raumluft. Besonders wirksam ist das stoßweise Lüften, da hierbei ein schneller Luftaustausch erfolgt, ohne die Bauteile auszukühlen.

Dauerhaft gekippte Fenster können hingegen zu einer Auskühlung von Wand- und Fensterlaibungen führen und das Schimmelrisiko sogar erhöhen.

In modernen, luftdichten Gebäuden ist eine allein nutzerabhängige Lüftung häufig nicht ausreichend. Anforderungen an die Mindestlüftung sind unter anderem in der [DIN 1946-6](chatgpt://generic-entity?number=1) geregelt.

Zusammenfassung aus sachverständiger Sicht

Schimmelbildung ist kein eigenständiger Schaden, sondern stets das sichtbare Symptom eines Feuchteproblems. Eine nachhaltige Lösung ist nur möglich, wenn die Ursachen fachgerecht ermittelt und beseitigt werden.

Reine Oberflächenbehandlungen, pauschale Lüftungsempfehlungen oder isolierte Schuldzuweisungen führen ohne Ursachenanalyse nicht zu einer dauerhaften Problemlösung.