Sachwertverfahren

Sachwertverfahren ist ein Begriff aus der Immobilienbewertung oder der wirtschaftlichen Prüfung von Immobilien. Er wird relevant, wenn Kaufpreise eingeordnet, Belastungen beurteilt, Mieten plausibilisiert oder ein Wertgutachten vorbereitet werden. In der Praxis hängt die Aussagekraft von Sachwertverfahren davon ab, ob die zugrunde liegenden Daten vollständig, aktuell und objektbezogen sind. Lage, Grundstücksgröße, Gebäudezustand, Modernisierungsgrad, rechtliche Besonderheiten und die Marktsituation müssen dabei sauber voneinander getrennt betrachtet werden.

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und der technische Herstellungswert der baulichen Anlagen getrennt betrachtet und um Alterswertminderung sowie Marktanpassung ergänzt. Typische Fehler entstehen, wenn Vergleichsobjekte nicht wirklich vergleichbar sind, Instandhaltungsstau unberücksichtigt bleibt oder rechtliche Besonderheiten wie Wegerechte, Baulasten, Erbbaurechte oder Teilungserklärungen zu wenig Beachtung finden. Auch Flächenangaben, Mietverhältnisse, Restnutzungsdauer und Modernisierungsumfang beeinflussen die wirtschaftliche Bewertung erheblich.

Für eine belastbare Einordnung werden üblicherweise Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Mietunterlagen, Abrechnungen, Energieausweis und Informationen zu durchgeführten Modernisierungen ausgewertet. Im Marktvergleich sind außerdem Lagequalität, Nachfrage, Nutzbarkeit und Vermietbarkeit wesentlich. Wer Sachwertverfahren verstehen will, sollte daher immer zwischen technischer Feststellung, rechtlicher Situation und marktwirtschaftlicher Wirkung unterscheiden.